Fristlose Kündigung bei Nichtzahlung erhöhter Betriebskostenvorauszahlung möglich


Wenn Ihr Mieter die geforderte Erhöhung  der Betriebskostenvorauszahlung nicht zahlt und so ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten entsteht, können Sie auch ohne vorherige Zahlungsklage fristlos kündigen. Das hat der BGH entschieden.

Eine Mieterin hatte die vom Vermieterin geforderten Erhöhungsbeträge auf die Betriebskostenvorauszahlung für längere Zeit nicht gezahlt, so dass - zusammen mit Teilen der Grundmiete - ein Rückstand von mehr als zwei Monatsmieten entstand.

Als nun die Mieterin die Vermieter wegen angeblicher Mängel der Mietsache auf Schadenersatz verklagte, drehten die den Spieß um und verlangten im Wege der Widerklage die Zahlung der Mietrückstände und die Räumung der Wohnung. Sowohl Amtsgericht als auch Berufungsgericht wiesen die Klage der Mieterin ab und verurteilten diese zur Zahlung des Rückstandes und zur Räumung.

Die Mieterin war allerdings der Ansicht, dass die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erst möglich sei, wenn sie rechtskräftig zur Zahlung der erhöhten Betriebskostenvorauszahlung verurteilt worden sei. Ihre Revision vor dem Bundesgerichtshof blieb aber ohne Erfolg.

Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter wegen eines Zahlungsrückstands mit Beträgen, um die der Vermieter die Betriebskostenvorauszahlungen gemäß § 560 Abs. 4 BGB einseitig erhöht hat, setze nicht voraussetzt, dass der Mieter zuvor im Wege der Zahlungsklage in Anspruch genommen und rechtskräftig zur Zahlung der Erhöhungsbeträge verurteilt worden ist. Ein solches Erfordernis ergäbe sich weder aus § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB noch aus einem schutzwürdigen Interesse des Mieters. Der Mieter sei vielmehr dadurch hinreichend geschützt, dass im Räumungsprozess geprüft werden muss, ob der Vermieter die Vorauszahlungen auf die von ihm festgesetzte Höhe anpassen durfte.

BGH-Urteil vom 18. Juli 2012 – VIII ZR 1/11