BGH kippt Mieterhöhung nach Sachverständigengutachten


Der Bundesgerichtshof hat heute in mehreren Entscheidungen Mieterhöhungsverlangen für unwirksam erklärt, weil die Sachverständigengutachten zur Ermittlung der Vergleichsmiete nur die Wohnungen des Vermieters oder Wohnungen aus nur einem Stadtteil berücksichtigten. Nach Auffassung des BGH muss der Sachverständige bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen.

In einem Fall ging es um die Mieter von Doppelhaushälften in einer Zechensiedlung in Ahlen. Im Jahr 2005 verlangte die Vermieterin unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Ahlen für eine Vielzahl ihrer Mietobjekte in der Zechensiedlung die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete. Die Mieter erteilten die Zustimmung nicht.

Das Amtsgericht hat die auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klagen abgewiesen. Es hat die ortsübliche Vergleichsmiete mit Hilfe eines Sachverständigen anhand des (einfachen) Mietspiegels von Ahlen ermittelt und ist zu dem Ergebnis gekommen, dass diese niedriger als die bisher gezahlte Miete ist und somit kein Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung besteht.

Das Berufungsgericht hat die erstinstanzlichen Urteile abgeändert und den Klagen (in zwei Fällen ganz, in einem Fall teilweise) stattgegeben. Es hat sich auf ein Sachverständigengutachten gestützt, das ausschließlich Wohnungen der Klägerin aus der ehemaligen Zechensiedlung als Vergleichsobjekte herangezogen hat.

Das geht so nicht, meint der Bundesgerichtshof:  Ein Gutachten als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen
Vergleichsmiete ist ungeeignet, wenn es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, berücksichtigt. Denn der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen.

BGH VIII ZR 263/12


Ein weiterer Fall betraf die Mieter von Reihenhäusern in Geilenkirchen-Neutevern. Im Jahr 2009 verlangte die
Vermieterin unter Bezugnahme auf den Mietspiegel von Geilenkirchen die Zustimmung zu einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete (in den meisten Fällen auf 4,86 € je qm). Die Mieter erteilten auch hier die Zustimmung nicht.

Das Amtsgericht hat den auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klagen nach Einholung eines Sachverständigengutachtens ganz oder überwiegend stattgegeben. Das Gutachten basierte auf Vergleichswohnungen der ehemaligen Soldatensiedlung, die die Klägerin dem Sachverständigen benannt hatte.

Das Berufungsgericht hat die erstinstanzlichen Urteile teilweise geändert und die Mieter – unter Heranziehung des Mietspiegels der Stadt Geilenkirchen - nur zur Zustimmung zu einer geringeren Mieterhöhung (4,30 € je qm) verurteilt.

Die vom Berufungsgericht zugelassene Revision der Vermieterin hatte nur zum Teil Erfolg. Denn der Bundesgerichtshofs hält ein Gutachten als Grundlage für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete dann für ungeeignet, wenn es nur Vergleichswohnungen aus einer einzigen Siedlung, die im Eigentum ein und desselben Vermieters steht, berücksichtigt. Denn der Sachverständige muss bei der Ermittlung der Einzelvergleichsmiete ein breites Spektrum von Vergleichswohnungen aus der Gemeinde berücksichtigen.

BGH VIII ZR 354/12