Wohnwertverbesserung bei Modernisierungsmaßnahme


Auf welchen Zustand der Wohnung ist für die Beurteilung einer Wohnwertverbesserung abzustellen: Auf den vom Vermieter zur Verfügung gestellten Zustand oder den vom Mieter selbst geschaffenen besseren Zustand? Dazu musste sich der BGH Gedanken machen.

Ursprünglich war die Wohnung nur mit Kohleöfen ausgestattet, die Vormieterin der jetzigen Mieter hatte aber in der Wohnung mit Zustimmung des Vermieters eine Gasetagenheizung eingebaut, die die jetzigen Mieter für eine Abstandszahlung an die Vormieterin übernommen hatten.

Im Mai 2008 kündigte die Vermieterin den Mietern an, deren Wohnung durch eine Modernisierungsmaßnahme gemäß § 554 Abs. 2 BGB (alte Fassung, jetzt aufgehoben) zum Zwecke der Energieeinsparung und der Wohnwerterhöhung an die im Haus vorhandene Gaszentralheizung anschließen zu wollen. Die hierdurch entstehenden Kosten bezifferte die Vermieterin mit 2.145 €, die von den Mietern insoweit zu tragende monatliche Umlage mit 19,66 €. Die Mieter stimmten der Modernisierung nicht zu.

Das Amtsgericht hat die auf Duldung des Anschlusses an die Gaszentralheizung gerichtete Klage abgewiesen. Das Landgericht hat auf die Berufung der Vermieterin die Mieter antragsgemäß verurteilt und dies damit begründet, dass der Einbau einer Gaszentralheizung im Vergleich zu der vom Vermieter bereitgestellten Ofenheizung eine Wohnwertverbesserung darstelle. Maßgebend für die Beurteilung einer Verbesserung des Gebrauchswerts sei grundsätzlich der vom Vermieter zur Verfügung gestellte, nicht der vom Mieter – sei es auch mit Genehmigung des Vermieters – geschaffene Zustand; dies sei hier die Ausstattung der Wohnung mit Kohleöfen.

Die Mieter gingen in Revision und hatten Erfolg. Der BGH hat entschieden, dass bei der Frage, ob die vom Vermieter beabsichtigte Maßnahme eine Verbesserung der Mietsache darstellt, grundsätzlich auf den gegenwärtigen Zustand der Wohnung abzustellen ist; unberücksichtigt bleiben lediglich etwaige vom (gegenwärtigen) Mieter vertragswidrig vorgenommene bauliche Veränderungen. Der Vermieter verhielte sich widersprüchlich, wenn er einerseits dem Mieter erlaubte, die Mietsache auf eigene Kosten zu modernisieren, und andererseits bei einer späteren eigenen Modernisierung den auf diese Weise vom Mieter geschaffenen rechtmäßigen Zustand unberücksichtigt lassen wollte.

BGH VIII ZR 110/11, Urteil vom 20. Juni 2012